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作者:林业

京国土房管市二[2002]1127号

发布部门: 广东省广州市国土资源和房屋管理局 发布文号: 穗国房字[2007]194号 各房地产开发企业、各房地产中介机构、各房地产估价机构、房屋租赁行为的单位和个人:  为进一步规范广州市房地产市场秩序,加强房地产市场管理,进一步促进房地产市场健康稳定发展,现根据《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国行政许可法》、《商品房预售管理办法》、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号)等有关规定,结合本市实际情况,就有关事项通知如下:  一、规范商品房预售行为  (一)房地产开发企业应当于每年11月30日前向国土房管部门申报下一年度的商品房销售计划,在申报预售证前1个月申报项目概况。  任何房地产开发企业在领取商品房预售许可证之前不得发布商品房预售广告,需要发布其他与房地产开发项目有关的广告的,其内容必须真实。否则,有关部门有权责成房地产开发企业自行在相关媒体进行更正。房地产开发企业拒绝更正的,有关部门有权在相关媒体上公布真实情况。  (二)房地产开发企业申请核发商品房预售许可证时,应当如实准确填报项目概况及楼盘表。隐瞒房屋抵押、回迁等情况的,对正在申请核发商品房预售许可证的,将根据有关规定不予许可;对已核发预售许可证的,将撤销该商品房预售许可证。  (三)未领取预售证的商品房,任何企业或个人不得以任何形式收取房款和销售。否则,一经发现,将责令限期整改,并向社会公布有关情况。  对拒不整改或不按规定整改的,将依法进行处理,并将该企业或个人的违规情况告知相关主管部门,有关主管部门将根据有关法律、法规、规章的规定,停止办理有关行政业务。  (四)对不符合规划部门规划控制性套型结构要求的项目,不核发商品房预售许可证。  (五)房地产开发企业在申请商品房预售许可证时,应当明确该项目的拟向社会公开销售的时间、销售方式及每个单元的拟售价格;取得商品房预售许可证后,应当在10日内全部公开销售。  广州市房屋管理系统中显示的可售单元,房地产企业不得拒售。一经发现有拒售行为的,将立即责令其限期整改;拒不整改的,将延长整改期限,并通过媒体、网站等向社会公布有关情况。  (六)严禁“炒卖楼花”行为。房地产开发企业、房地产中介机构不得将预购人购买的未竣工的预售商品房再行转让。一经发现有炒卖楼花行为者,将责令限期整改,并按现行法律、法规和规章的规定予以处罚,同时通过媒体、网站等向社会公布有关情况。  (七)境外机构和个人购买商品房时,开发企业应要求购房业主按照《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的规定,提供境外机构在境内设立分支或代表机构、个人在境内学习或工作时间超过一年、分支或代表机构以及个人购房用途均为自用或自住的有效证明文件;开发企业不得以任何方式、任何借口将商品房预(销)售给不符合条件的境外机构和个人。  (八)开发企业销售商品房时,应向购房者明示所有在售单元的价目表,严禁发布不实价格。有最高销售限价的,应当按土地使用权出让合同约定,在最高限价之内进行销售。否则,将责令限期整改,整改期间停止在销售商品房的销售,并通过媒体、网站等向社会公布有关情况。  (九)开发企业应在销售现场配置电脑设备,供购房人查阅销售楼盘详细资料,并公布楼盘《商品房预售许可证》及附图、《商品房买卖合同》等。房地产行政管理部门同时在网上公示该楼盘的销售资料。  二、进一步完善预售款监管措施,加强预售款监管  (十)各房地产开发企业应知会购房人凭《缴款通知书》将商品房预售款直接存入指定的预售款监控账户,不得私自收取商品房预售款。否则,按《广东省商品房预售管理条例》第四十一条规定进行处罚。  (十一)根据《广东省商品房预售管理条例》的规定,各商业银行应当加强对商品房预售款监控账户的管理,每天将监控账户的基本情况数据及收到跨行转入款项的明细信息数据提交市国土房管局。凡在各行开立监控账户并申请办理按揭贷款的,其预购人的首期房款及各行的按揭贷款,必须凭《缴款通知书》直接存、划入该监控账户内。  划拨使用监控账户内的款项,应凭广州市国土资源和房屋管理局(下称市国土房管局)所核准同意支付的数额拨付,不得擅自批准预售人使用监控账户内的款项或将商品房预售款转作他用。  三、加强项目工程进度和公建配套建设的监管,防止随意变更规划许可,保护购房业主利益  (十二)开发企业申请核发商品房预售许可证时,应确定公建配套施工进度和竣工交付时间,审批部门应现场勘察有关楼栋工程建设进度。开发企业领取预售证后,应于每季度最后一个月的月底前向市国土房管局提供在建工程(包括公建配套)建设进度情况以及现场照片,市国土房管局结合实际每季度现场抽检1-2次,并将抽检结果在“阳光家缘”网上公布。  (十三)开发项目申请取消监控账户,应当缴清土地出让金、按规定属于开发企业缴交的专项维修资金和相关税费、完成规划验收和确权,对于分期开发的项目,其最后一期应完成出让合同或国土证用地范围内规划要求的全部公建配套建设。未缴清土地出让金和相关税费的,在监控账户中扣缴;未完成公建配套建设的,不能取消监控账户,在监控账户中存留相应建设资金。  (十四)商品房预售或者销售后,房地产开发企业不得随意调整、修改修建性详细规划或者变更规划许可;确需调整或者变更的,应当报原审批的城市规划行政主管部门批准。  已经在广州市房屋管理系统建立楼盘明细表、网上公开销售的,楼盘明细表不再变更。  四、加强交易登记管理,及时办理商品房交易登记手续  (十五)房地产开发企业应当按《广东省城镇房地产权登记条例》的有关规定及时申请确认产权。逾期不办理的,按照《广东省城镇房地产权登记条例》第二十条规定进行处理。  (十六)房地产交易转移登记申请人应持完税凭证办理房地产权属变更登记手续,开发企业不得挪用购房业主委托其缴交的契税。  五、规范房地产中介服务机构的中介行为  (十七)房地产中介服务机构和从业人员提供服务时,应如实向当事人介绍所代理房屋的权属情况;代理房屋销售时,应当向买受人介绍所代理的商品房的有关情况,不得隐瞒;代理房屋租赁时,还应如实向租赁双方说明房屋租赁政策。  (十八)房地产中介服务机构不得为手续不齐全、不具备合法销售条件的商品房提供中介服务,不得为开发企业进行内部认购、预订提供代理服务;提供服务时不得收取佣金以外的其他费用。一经发现,有关部门将依法予以查处,并记录在诚信档案中,实时向社会公布,并在年度检查中扣分。  六、进一步加强房地产租赁管理  (十九)任何单位和个人租赁房屋的,租赁双方当事人应当在租赁合同签订、变更之日起3日内,应当向房屋所在地的街镇出租屋管理服务中心办理房屋租赁登记备案手续。  (二十)房屋承租人、居住人应当按照房屋规划用途、结构、消防安全规定使用房屋,不得擅自改变房屋规划用途,或者实施违法建设行为。如需要改变房屋用途,房屋出租人应当依法向规划部门申请房屋使用功能变更手续。  七、加强房地产估价机构管理,规范估价行为  (二十一)房地产估价机构在对房地产进行估价时,应严格按照《房地产估价机构管理办法》等有关法律、法规和规章进行,不得有违法、违规行为。  房地产估价机构有违法、违规行为的,有关部门将根据《房地产估价机构管理办法》等规定,给予处理。房地产估价机构给当事人造成损失的,依法承担赔偿责任。国土房管部门将根据情况将房地产估价机构有违法、违规行为及处理结果向社会公布。  (二十二)具备城市房屋拆迁评估资格的房地产评估机构接受委托,进行房屋拆迁评估时,应当按照建设部城市房屋拆迁评估指导意见、市国土房管局制定的相关规则和技术规范以及广州市房地产评估专业人员协会制定的相关工作指引进行评估。  (二十三)房地产估价机构接受商业银行委托,通过评估确定房地产抵押价值的。房地产估价机构应当根据建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》(建住房〔2006〕8号)的规定及《房地产抵押估价指导意见》进行评估。  办理房地产抵押登记手续时,房地产抵押价值由抵押当事人协商议定的,抵押权人应当向市房地产交易登记中心提供确定房地产抵押价值的书面协议;由房地产估价机构评估的,应当向市房地产交易登记中心提供房地产抵押估价报告。  (二十四)房地产估价管理机构联合市房地产评估专业人员协会定期对房地产抵押估价报告进行抽检,并对有高估或低估等禁止行为的房地产估价机构和所涉及的注册房地产估价师,依法查处,并记入其信任档案,向社会公示。  八、监督检查  (二十五)市国土房管局依照有关法律、法规和规章的规定,对房地产开发企业、房地产中介机构、房地产估价机构的业务办理及执行情况实施监督检查。有关单位和个人对依法进行的监督检查应当予以协助、配合,不得拒绝或者阻挠。  (二十六)市国土房管局发出的违规行为整改通知,15日内未整改或整改不合格的项目,对于开发企业,将依法根据有关规定延长其项目的预售许可、抵押登记和网上签约手续限制时间,直至完成整改;对于中介代理机构,也将根据有关规定予以处理。  (二十七)市国土房管局(房地产市场监管小组)每月对商品房预售、交易登记、中介、租赁、估价等房地产市场情况进行检查,并将检查结果及投诉情况在网上或媒体公布(网址:www??laho??gov??cn或www??gzzjs??com)。  (二十八)房地产开发企业、房地产中介机构、房地产估价机构及其从业人员,房屋租赁双方当事人,应按照有关法律、法规、规章和上级有关文件规范从业行为。如有违反规定的,国土和房管行政主管部门将依法处理,并将处理结果对社会公布。属于其他部门处理范围的,国土和房管行政主管部门将移交其他部门进行查处。构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。  (二十九)本通知自发布之日起施行。 广州市国土资源和房屋管理局二○○七年三月二十七日

各区县国土房管局、各房地产经纪机构:

为加强对房地产经纪机构及房地产经纪从业人员管理,规范房地产经纪行为,促进房地产经纪行业健康发展,根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》、建设部《城市房屋租赁管理办法》、建设部等七部委《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》、《北京市外地来京务工经商人员管理条例》、《北京市外地来京人员租赁房屋管理规定》、原北京市房屋土地管理局《北京市房地产经纪机构管理规定》等有关规定,现将有关问题通知如下:

一、挂牌公示制度

本市实施房地产经纪挂牌公示制度,各房地产经纪机构及其下设的分支机构应在其住所明显位置悬挂《营业执照》、《北京市房地产经纪机构资质证书》正本或《北京市房地产经纪机构(分支机构)资质证书》原件并张贴其全部执业经纪人《北京市房地产经纪资格考试合格证》复印件。

二、合同管理制度

房地产经纪机构从事房地产经纪业务,必须签订房地产经纪合同,房地产经纪合同应保留三年以上。未签订房地产经纪合同,不得收取佣金。

房地产经纪合同应符合《合同法》的规定,推荐使用市工商局与市国土房管局制订的合同示范文本。

房地产经纪合同实行房地产经纪人负责制,每份房地产经纪合同应有《北京市房地产经纪资格考试合格证》持证人签字并注明资格证书号码。

非因房地产经纪机构的原因导致房地产经纪事项未完成或部分完成的,房地产经纪机构可以要求委托人支付在房地产经纪活动中发生的必要费用,但应在房地产经纪合同中载明。

三、房地产经纪广告

房地产经纪机构发布房地产经纪广告,应在广告中载明机构名称、资质证书号码。广告内容必须真实,不得发布虚假广告,不得以其他房地产经纪机构名义发布广告,不得允许其他组织或个人以本机构的名义发布广告。

四、房地产经纪业务规范

房屋租赁经纪业务

1.房地产经纪机构从事房屋租赁经纪业务的,应查验出租人及承租人的身份证明和房屋权属证明,并将复印件保留三年以上,以备相关部门查验,不得居间代理不符合出租条件的房屋。

2.房地产经纪机构从事涉外房屋租赁居间业务(所谓“涉外房屋租赁”是指承租人为境外人士或外资机构)的,应在房地产经纪合同中告知房屋出租人到市涉外安全审查办公室办理涉外安全审查手续,经批准后,方可出租。

3.房地产经纪机构从事外地来京人员房屋租赁居间业务的,应在房地产经纪合同中告知房屋出租人到房屋所在地的区县国土房管局或其授权的机构办理房屋租赁许可证,取得租赁许可证后到房屋所在地公安机关办理租赁安全合格证。

4.房地产经纪机构从事房屋租赁居间业务的,应在房地产经纪合同中告知租赁双方当事人到房屋所在地的区县国土房管局或其授权的机构办理房屋租赁合同备案手续,其中涉外房屋租赁应到市国土房管局办理。

5.房地产经纪机构从事房屋租赁代理业务的,应与委托人签订委托合同,委托合同应明确委托的具体事项及上述相关手续的办理责任方。所签房屋租赁合同应注明该房屋的权属情况及委托代理关系。

6.房地产经纪机构以本机构名义承租房屋并转租的,须经房屋出租人同意。未经出租人书面同意的,不得将承租的房屋转租。房地产经纪机构将本机构所承租的房屋转租的,应负责办理上述相关手续。

房屋租赁合同的承租人与转租合同的转租人应为同一主体,不得以机构员工个人名义承租后以公司名义转租,不得以机构名义承租后以个人名义转租。

存量房买卖经纪业务

1.房地产经纪机构从事存量房买卖经纪业务的,应查验买卖双方的身份证明和房屋权属证件,并将复印件保留三年以上,以备相关部门查验,不得居间代理不符合上市条件的房屋。

2.房地产经纪机构从事存量房买卖经纪业务的,应在房地产经纪合同中明确标明该房屋售价或售价范围、各项税费标准、佣金标准及支付责任方。

3.经房地产经纪机构撮合成交的,房地产经纪机构应协助买卖双方签订房屋买卖合同,房屋买卖合同中的房屋售价应与房地产经纪合同约定的售价范围相符,如有变化,应征得委托人书面同意。房地产经纪机构不得暗箱操作,非法赚取差价。

商品房(含经济适用住房)代销业务

1.房地产经纪机构从事商品房(经济适用住房)代销业务的,应查验房地产开发企业的营业执照、资质证书及所售项目的预售许可证或权属证件,不得代销未取得预售许可证的项目或未取得房屋所有权证和国有土地使用证的现房。

2.房地产经纪机构从事商品房(经济适用住房)代销业务的,收取定金或其他费用时应与购房人签订合同,并约定定金或其他费用的处理方式。

五、房地产经纪纠纷投诉的处理

消费者对房地产经纪机构及其下设的分支机构、房地产经纪从业人员的投诉由该机构或分支机构住所所在地的区县国土房管局负责调解处理。区县国土房管局受理房地产经纪纠纷的投诉后,应将投诉情况通知被投诉房地产经纪机构。房地产经纪机构应自接到通知之日起3个工作日内向区县国土房管局提交调查说明材料(应注明是否愿意接受调解)及有关合同、发票。区县国土房管局根据投诉人提交的投诉材料及被投诉房地产经纪机构提交的说明材料进行调解并将处理结果报市国土房管局。

六、房地产经纪违法行为的查处

通过消费者投诉、举报或国土房管部门执法检查发现的房地产经纪违法行为,由国土房管部门会同有关部门进行处罚,将房地产经纪不良行为记入房地产经纪信用档案系统并进行公示。

二○○二年十二月十八日

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